ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยร่วงลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี

กรุงเทพฯ, 18 มกราคม 2026 ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยร่วงลงแรงจนอยู่ในระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี ทั้งจำนวนโอนและมูลค่าซื้อขายสะท้อนภาวะซบเซายาว ๆ จากหนี้ครัวเรือนที่สูง สินเชื่อเข้มงวดขึ้น และกำลังซื้อที่อ่อนลง ข้อมูลอุตสาหกรรมปี 2025 ชี้ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศลดลงชัดเจน ต่อเนื่องจากการหดตัวก่อนหน้า จนกิจกรรมตลาดกลับไปใกล้ช่วงปี 2018-2019 นักวิเคราะห์มองว่ารอบนี้หนักที่สุดรอบหนึ่งนับตั้งแต่วิกฤตการเงินเอเชียปี 1997 ทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับแผนใหม่เพื่ออยู่รอด และลุ้นจังหวะฟื้นตัวในปี 2026

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และบริษัทที่ปรึกษาหลายแห่งรายงานไปในทิศทางเดียวกันว่า ปี 2025 ยอดโอนที่อยู่อาศัยทั่วประเทศลดลงมาก ขณะที่ยอดขายบ้านใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี หดตัวได้มากถึง 49% สำหรับกรุงเทพฯ และปริมณฑล ยอดโอนช่วง 8 เดือนแรกปรับลดราว 15% เมื่อเทียบกับปี 2024 ส่วนโครงการใหม่จากผู้พัฒนาลดลงได้ถึงประมาณ 20% ภาพนี้ต่อยอดจากปี 2023 ที่ยอดโอนลดลงราว 15% จนเป็นสัญญาณชัดว่าปริมาณธุรกรรมแตะระดับต่ำสุดในรอบ 7 ปี

สต็อกคงค้างเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีหน่วยเหลือขายมากกว่า 235,000 ยูนิตในช่วงล่าสุด ถือว่าสูงที่สุดนับตั้งแต่ปี 2018

ปัญหาอุปทานล้น กระทบกลุ่มลักชัวรีและคอนโดสูงมากสุด

ผู้เชี่ยวชาญเตือนว่ากลุ่มลักชัวรีและคอนโดอาคารสูงเจอแรงกดดันจาก อุปทานล้น (oversupply) หนักกว่ากลุ่มอื่น ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ มีสินค้าคงค้างจำนวนมาก การเปิดตัวโครงการใหม่ของบางรายชะลอลง แต่ยอดดูดซับยังช้า ทำให้แรงระบายสต็อกไม่ทัน ในภาพรวมประเทศ คอนโดเหลือขายยังอยู่ในระดับสูง โดยมีมุมมองว่าปัญหาบางส่วนเป็นเชิงโครงสร้างในกลุ่มกลางถึงบน

เมื่อยอดขายไม่ทันแผน หลายโครงการเริ่มปรับราคา ทำโปรโมชัน และเพิ่มสิทธิประโยชน์เพื่อเร่งปิดการขาย โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและต้องการลดภาระต้นทุนถือครอง

อย่างไรก็ดี บางตลาดยังพอไปต่อได้ เมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางภูมิภาคอย่างภูเก็ตยังมีแรงซื้อจากต่างชาติค่อนข้างสม่ำเสมอ การโอนคอนโดยังเดินหน้า และมีการคาดการณ์ว่าราคามีโอกาสโตเฉลี่ยราว 8-10% ต่อปีไปถึงปี 2026 จากเทรนด์อยู่อาศัยระยะยาวและการมีโรงเรียนนานาชาติรองรับ แต่ในกรุงเทพฯ คอนโดสูงเผชิญความกังวลของผู้ซื้อเพิ่มขึ้น รวมถึงผลกระทบค้างจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่สร้างความเสียหายในปี 2025 ทำให้ความมั่นใจหายไปบางส่วน

มาตรการรัฐช่วยประคองระยะสั้น แต่ยังไม่พลิกเกม

ภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นแบบชั่วคราวต่อเนื่องถึงกลางปี 2026 ธนาคารแห่งประเทศไทยผ่อนคลายเกณฑ์ Loan-to-Value (LTV) เปิดทางให้กู้ได้ถึง 100% ในบางกรณี ขณะเดียวกันรัฐบาลลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงมีมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50% สำหรับปี 2026 เพื่อช่วยลดต้นทุนการทำธุรกรรม

แม้มาตรการเหล่านี้ช่วยพยุงบรรยากาศได้บ้าง แต่ภาพรวมยังฟื้นแบบจำกัด ประมาณการปี 2026 ยังค่อนข้างระวัง โดยบางสำนักมองว่าจะยังหดตัวต่อ แต่ชะลอลงเหลือราว 6% และค่อย ๆ ปรับสมดุลเมื่อผู้ประกอบการลดการเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่ คาดว่าอุปทานคอนโดใหม่ในกรุงเทพฯ ปี 2026 อาจลดลงต่ำกว่า 40,000 ยูนิต ซึ่งน้อยกว่าค่าเฉลี่ยในอดีตมาก

ผู้เชี่ยวชาญแนะผู้ประกอบการโฟกัสดีมานด์ที่ชัดเจน

ผู้นำในอุตสาหกรรมและนักวิเคราะห์มองตรงกันว่า แนวทางขายแบบทำโครงการให้เหมือน ๆ กันแล้วหวังปริมาณจำนวนมาก ใช้ไม่ได้เหมือนเดิม ผู้ประกอบการต้องหันไปทำ กลยุทธ์แบบเฉพาะกลุ่ม (niche strategies) เพื่อผ่านช่วงปรับตัวที่คาดว่าจะกินเวลา 2-3 ปี แนวทางที่ถูกพูดถึง เช่น โฟกัสลูกค้ากำลังซื้อสูงในกลุ่มลักชัวรี เน้นทำเลหลัก ยูนิตขนาดใหญ่ขึ้น และเพิ่มฟีเจอร์ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง

บางเสียงเสนอให้มองพื้นที่เติบโตนอกเมืองใหญ่ เพิ่มทางเลือกแบบเช่าระยะยาว (leasehold) สำหรับนักลงทุนต่างชาติ และเน้นวินัยการเงินมากกว่าขยายโครงการแบบเร่งรีบ

พิมพ์ภัค จุลมณีโชติ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายกลยุทธ์ของ Sansiri เคยชี้ว่าการผลักดันการเช่ายาว 99 ปีจะช่วยเพิ่มแรงจูงใจการลงทุน ขณะที่อีกหลายฝ่ายย้ำเรื่องการยิงให้ตรงเป้า มากกว่าพึ่งผู้ซื้อเก็งกำไร เช่น โฟกัสกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง คนทำงาน และชาวต่างชาติที่อยู่ระยะยาว ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเงินทุนพร้อมมีแนวโน้มรับมือได้ดีกว่า ส่วนรายเล็กต้องระวังสภาพคล่อง

การฟื้นตัวยังไม่ชัด เศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนกดดันต่อ

ภาพเศรษฐกิจไทยยังเป็นแรงกดดันต่อภาคอสังหาฯ ด้วยคาดการณ์ GDP ปี 2026 ราว 1.6-1.7% ต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยหวังไว้ หนี้ครัวเรือนยังอยู่แถว 88-89% ของ GDP ทำให้ความสามารถกู้ซื้อบ้านถูกจำกัด อัตราปฏิเสธสินเชื่อบ้านเพิ่มสูงเป็นประวัติการณ์ โดยเฉพาะบ้านราคาต่ำ แม้การท่องเที่ยวและโครงการโครงสร้างพื้นฐานจะช่วยพยุงบางส่วน แต่ปัญหาเชิงโครงสร้างยังไม่หายไป

ปี 2026 อาจเป็นช่วงเริ่มเห็นการกระเตื้องแบบค่อยเป็นค่อยไป หากตลาดผ่านจุดต่ำสุดแล้ว ผู้ซื้อมีโอกาสเจอจังหวะต่อรองราคาได้ดีขึ้น พร้อมโปรโมชันและสิทธิประโยชน์ที่ยังมีอยู่ในหลายโครงการ ส่วนผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนจากเน้นจำนวน ไปสู่เน้นคุณค่า เลือกทำตลาดที่มีความต้องการจริง และหลีกเลี่ยงการเติมอุปทานเพิ่มในพื้นที่ที่ล้นอยู่แล้ว

ตลาดอสังหาฯ ไทยอยู่ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อ ความท้าทายยังเยอะ แต่ถ้าโฟกัสดีมานด์ที่แข็งแรงและชัดเจนมากพอ โอกาสกลับมาทรงตัวก็ยังพอเห็นได้ในระยะถัดไป

ข่าวที่กำลังเป็นที่นิยม

ตำรวจตรวจคนเข้าเมืองบุกเข้าตรวจค้นโรงแรมหรูแห่งหนึ่งในเชียงใหม่ และจับกุมชาวจีนหลายคน